民建平潭综合实验区基层委员会  陈灿章

2021年1月

我们发现：中国正在改变，生活正在改变。“经济繁荣，科技进步；军事强大，国人自信；法制健全，社会稳定；交通发达，出行便利；中产成潮，人民幸福”的中国，人们的生活方式正在发生着巨大的变化；旅游、旅居正成为中产阶级生活的常态。在这关键的历史时机，平潭进入高铁时代！蕴含诸多优势的平潭国际旅游岛也将迎来历史性的发展机遇，平潭旅游将蓄势待发！当前，如何珍惜、抢抓、把握和发挥这个前所未有的良好机遇并以“牢记领袖嘱托，进一步推进‘一岛两窗三区’建设步伐”为使命担当，这是摆在实验区面前的历史性任务，也是平潭全体干部、群众面临的重大紧迫课题。为此，我认为：“发展旅居地产，推动旅居平潭”恰逢其时、意义非凡，是塑造平潭品牌、促进淡季不淡、打造乡旅民墅、助力乡旅经济、构建美丽乡村、推动乡村振兴、实现全国换住、带动地方繁荣，汇聚平潭人流、物流、资金流，促进平潭全方位发展最有利的方式和最可行的途径。

一、旅居地产的概念、类型和发展趋势

旅居的概念：旅居是外出旅游暂时的居住地，或流动的居住地，在自己生活、工作地域以外的地方进行临时性居住或阶段性居住的场所；旅居有时也指在新的工作地生活的意思。旅居视为一种无拘无束、自由自在，甚至是最高级别的生活方式，已经成为备受国际人士推崇的全新人居理念；旅居就是给人生一个舒适的尺度，放飞心灵、优雅生活；也有的旅居生活是不断旅行到一个新的地方，然后定居、工作、生活。

旅居地产的概念：旅居地产与旅游地产不同，传统的旅游地产是单一“自然景观+度假住宅”模式，而旅居地产更注重“自然资源+生活住宅+核心配套+目的地式主体体验”；他们的首要区别就在于：旅游地产是房地产驱动，而旅居地产是服务驱动；他们的区别还在于宜居环境（包括自然环境和社会环境）。户型面积小（一般为30㎡至50㎡）、总价低、以长租为主是旅居地产的一大重要特征，非常适合大众消费群体；旅居地产更加重视打造社群概念，组织社群活动，将旅居客联合起来，让他们不仅到当地旅居，更要成为“当地人”；这样才能体验到旅居的乐趣。

旅居地产的类型：旅居如果从以旅居者为主体、以旅居项目为客体来分类的话，可从五个角度来进行分类：

1、根据自然条件进行分类，旅居地产可分为城市旅居、乡村旅居、古镇旅居、山地旅居、滨河旅居、滨湖旅居、滨海旅居、森林旅居、湿地旅居、草原旅居、沙漠旅居等。这些是项目先天的条件，没法改变，只能在现有自然条件的基础上进行打造。从某种意义上来说，自然条件决定了一个项目的未来发展方向和发展空间。当然，有的旅居项目可能同时兼具几个自然条件。

2、根据功能性质进行分类，旅居地产可分为健康养生型、风景景观型、体育运动型、宗教朝圣型、文化修学型、主题娱乐型、度假休闲型、商务活动型、流动生活型、工作配套型等不同功能类型的旅居项目。在打造一个旅居项目时，基本都想尽可能涵盖更多功能，但更应该注重的是特色鲜明。

3、根据距离远近进行分类，旅居地产可分为近距离、中距离和远距离三类，近距离比如城市的近郊，对应的是周末旅居型；中距离比如国内，不用办理复杂的手续，说走就走，对应的是周末和假期旅居型；远距离比如国外、部分国内偏远区域，需要筹划、办理相关手续，对应的是假期型旅居或者商务、游学特点目的的旅居。如果从项目地的角度来分类的话，根据项目自身规模、自身禀赋等各种条件来确定要打造什么样的旅居项目，本质是项目面向的客群问题，因为不同的旅居类型，项目的内容、产品、配套等等都是不同的。当然，有些项目是可以融合的，比如一个项目靠近大城市、又具有少有的文化资源或者养生资源，那这类项目是可以兼顾集中不同的旅居类型。

4、根据规模大小进行分类，旅居地产可分为大、中、小、微四种类型，比如：一座小城、一座小镇、一条街区、一个村庄、一栋房子、一家民宿客栈等等，都可以是旅居类的一个项目。关键是如何以旅居的思维进行产品的打造，这需要很具体的落地运营经验才能实现。

5、根据物权性质进行分类，旅居地产可分为产权型和无产权型两种类型，产权型一般指可出售的房地产开发项目（主要以小户型为主）；无产权型主要指农民宅基地、农村集体土地、不可分割销售（或不可分割办证）的项目用地开发的旅居地产项目，这类旅居地产只能采取出租方式；采用出租方式的还包括校舍、工厂、写字楼等改造的旅居地产项目。

旅居地产的发展趋势：随着我国宏观经济持续增长，城市化进程不断加快，城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高，对地产的物业形态、结构和专业性能提出了更高的要求，城镇居民对旅居地产的需求将会进一步释放。根据世界休闲组织预测，一个国家或地区人均GDP超过1000美元，大众型观光旅游需求将急剧膨胀；人均GDP达到2000美元，休闲需求极速增长，形成对休闲的多样性需求和多样化选择；人均GDP达到3000美元，度假需求规模化产生。2019年我国人均GDP首次超10000美元，从旅游发展的规律看，我国正处在休闲度假旅游规模化快速发展的重要时期。休闲度假的崛起为满足以旅游度假、旅游商务会议、旅憩休闲等为需求目标的度假旅游地产开发提供了极为广阔的发展空间；为了符合更多人的心理、满足更多群体的需求，旅游地产将迅速向旅居地产层面升级。

随着中国老龄人口逐年增加，养老等大健康产业将面临着重大机遇。然而，根据消费群众、市场需求、关联产业、资源差异、地形地貌不同和地方区域不同，又可以衍生出不同的康养产业类型。康养极容易与旅游结合，从本质上说，不是康养旅游，而是康养旅居。在这个大背景下，康养旅居产业应运而生；康养旅居产业是养老领域的新业态，在新常态下，正确理解康养旅居的内涵对于发展康养旅居产业具有重大意义。我国居民正在进入避暑避霾避寒、养生养心养老的大众旅游休闲时代，人们愈加追求健康和精神享受，旅居度假和旅居康养逐渐成为休闲生活主流，并作为新时期人们的一种生活方式。当前，康养、度假等旅居地产将成为国内经济新常态下日益凸显的热门新兴产业，它承载着当前国民对品质生活需求和向往；“身体健康，心情愉快，品质生活，老有所乐”成为人们对幸福生活的基本诉求，而旅居地产越来越成为人们所关注的焦点，并蕴蓄着很大的发展潜力，发展前景广阔，发展势头强劲！

二、平潭发展旅居地产的情况分析和研究

    机会分析：当前是平潭发展旅居地产的最好机会。

    1、通过前几年的投入和建设，平潭的旅游配套设施不断完善，已形成一定的规模；各大旅游项目也正逐渐落地。

    2、动车开通后，全国各地到平潭的路途近了、行程快了，入岛旅客将不断巨增。

    3、当前，海南岛旅居地产的迅速兴起，正是平潭发展旅居地产的最好时机。

    4、人们追求旅居式生活、康养式生活、候鸟式生活、田园式生活、向海式生活的欲望正在不断上升，旅居地产需求迫切。

    5、祖祖辈辈久居祖国各地的人们，不再局限于传统的居住模式，不再压抑内心对海岛生活的向往，正以各种方式改变生活方式，改变居住方式；此时，平潭正在张开双臂，迎接四方宾客旅居平潭。

    优势分析：平潭旅居地产发展潜力大、优势突出。

    1、全国仅有两个国际旅游岛，与海南岛比较，平潭具有连接大陆的交通便捷优势以及旅程近、进出方便、岛内面积小、景区之间距离近等优势，更加适合自由行、自驾游、散客游和全家游及近距离、中距离旅居。

    2、距台湾最近是平潭得天独厚的区位优势，因台而兴的相关产业和旅游、旅居潮流将逐渐凸显。

    3、奇异多样的海蚀地貌和天然沙滩是平潭的资源禀赋优势，有山、有海、有沙滩，是滨海旅居的自然条件。

    4、温暖的气候，清新的空气，夏天的阳光等自然环境的优势，是春、夏、秋三季旅居的好去处。

    5、石头厝、蓝眼泪等“真宝贝”、原生态是平潭的特色优势，住石头厝、看蓝眼泪、听海浪声、品特色海鲜，是平潭旅游、旅居的重要亮点。

    6、壳丘头遗址、南岛语族研究都是平潭历史文化和旅游文化的优势，是数千年的历史文明焕发出独特魅力，让更多的人认识平潭所沉淀的历史文化底蕴。

    7、旧军营、旧军事设施是平潭军旅文化和海防文化的优势，通过对海防前沿文化的挖掘，体验海防前线的神秘感。

    8、“海山哥”的好客情怀是平潭人民的性情优势，平潭人民的禀性和气质必将会让更多的人了解平潭、走进平潭。

    9、新的、大的旅游项目的逐渐落地是平潭旅游的一大重要优势，这些项目的建成，有力弥补平潭的旅游短板，是解决淡季不淡的关键元素，是平潭旅居的重要配套。

    10、“一岛、两窗、三区”的叠加优势，也将吸引更多人到平潭投资、就业和生活。

    作用分析：平潭旅居地产发展前景好、作用明显。

    1、必将促进平潭旅游配套功能大提升。

    2、必将助力数字经济、平台经济、总部经济、跨境电商、国际物流、旅游文创、健康医养等契合平潭发展定位和资源禀赋的新兴产业大发展。

    3、必将改善农村环境，提高农民收入，推动脱贫致富，实现乡村振兴。

    4、必将增加就业岗位，带动更多的人到平潭工作和创业。

    5、必将激发房地产产业健康发展，带动更多的人到平潭购房和生活。

    6、必将增加旅居群体，带动更多的人住下来，汇聚人流、物流、资金流。

    7、必将吸引台胞台企，让台湾同胞在平潭能够有工作，能够赚到钱，能够留得住，构建“两岸共同家园”。

    8、必将增加财政收入。

    9、必将提高平潭知名度。

    10、必将推进平潭“一岛两窗三区”建设步伐。

    问题分析：影响平潭旅居地产发展的主要问题有：

    1、季节性影响大，冬天气候环境相对薄弱等因素都是平潭旅游、旅居的短板。

    2、旅游配套设施还不够完善，尚需加大建设力度。

    3、新农村建设步伐缓慢，农村居住环境和条件尚需尽快提高。

    4、农村群众的“开放、包容”理念相对滞后，需要加以宣传和引导。

    5、近年来，营商环境虽然有了很大的改善；但是，在解放思想、先行先试、敢于担当、政策制订、服务企业、项目落地等方面仍然存在了不少问题，需要切实转变。

    发展目标：从产业、品牌、价值三个方面制定发展目标。

    1、产业：建设以百万文旅民宿为基业的乡旅产业平台。

    2、品牌：实现全国换住，打造“旅居平潭”精致品牌。

    3、价值：创建“乡村振兴，美丽平潭”新模式。

    政策依据：发展平潭旅居地产，可以参照如下政策。

    1、2017年中央一号文件第30条。

    2、《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（2018年中央一号文件）。

    3、中共中央、国务院《乡村振兴战略规划（2018-2022）》。

    4、《国务院关于促进乡村产业振兴的指导意见》国发〔2019〕12号。

    5、中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见（20190415）。

    6、2020中央一号文件。

    7、中华人民共和国《土地法》（2020版）第五章第62条。

    8、中华人民共和国《物权法》第152条。

    9、农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知【农经发（2019）6号】。

    10、国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。

三、推动“旅居平潭”的对策建议

    为了营造平潭旅居环境，树立“旅居平潭”品牌，促进全国各地更多人群能够走进来、愿意留、住下来、安得心、过得好、想再来，最终实现全岛换住、全域换住、全国换住、民墅共享的新格局。现就“发展旅居地产，推动旅居平潭”提出以下建议：

    1、加快创造旅居氛围，树立良好形象

全区动员，全面引导，统一思想，形成共识，提高认识，转变观念，全区上下迅速形成“海纳百川，有容乃大”、“全员支持，各方参与”的良好氛围，树立平潭良好形象；加大推广力度，大力开展“形象平潭、美丽平潭”宣传推介活动，有效推动平潭旅居地产快速、健康发展。

    2、借鉴海南先进经验，不断创新发展

在学习海南旅居地产发展的先进经验的同时，结合平潭发展实际，勇于开拓，不断创新，注重发展质量，积极培植与之相适应的文化生活综合配套元素，以期形成旅居地产的良好口碑，进而吸引更多的“旅居人群”置业平潭，促进繁荣。

    3、切实改善营商环境，提升服务质量

进一步深化“放管服”改革，大力提升公务人员能力素质和服务水平，提高政府职能部门办事效率，推动更多的“旅居项目”落地平潭，以适应越来越多“旅居人群”的愿景要求；在财力上保障，制度上落实，不断深化“平安平潭”建设，力求打造一个平安、稳定、和谐的旅游旅居环境。

    4、完善旅居配套设施，满足生活需求

加大完善医疗、康养、文化、教育等功能配套及相应的保障措施，从最根本上解除“旅居人群”最关切的现实之忧；进一步加大景区、公园、健身、娱乐、购物、休闲等配套设施的投资力度和建设步伐，切实满足“旅居人群”生活需求；补短板，树强项，创特色，增强平潭的吸引力。

    5、加大政府支持力度，出台扶持政策

在实验区党工委、管委会的高度重视和积极推动下，不断探索，敢于创新，先行先试；在不违背国家政策、法律法规的前提下，制订一套适合平潭旅居地产发展可行的扶持政策。在推动乡村产业振兴的同时，有效利用农村宅基地、插花地、废地、荒地和集体土地；鼓励闲置学校、厂房、仓库、企事业单位用房改造为“旅居用房”，盘活闲置资产；将农村危房、破旧房、外表丑陋房和一层房屋统一纳入改造范畴，促进农村改造升级，全面掀起旅居地产发展热潮。

总之，要做好平潭旅居产业和树立旅居平潭品牌，就应该在生活的丰富度和纵深度上多下功夫，让到平潭购房旅居的人能够真正享受到独特的平潭风光和特色的生活氛围，共同创造文化平潭、生态平潭。这既需要当地党委、政府的大力支持，也与全社会共同努力息息相关。我相信，美丽的平潭岛一定会用高品质的服务、高内涵的资源、高质量的生活来感动旅客，用高品质的舒适度假旅居生活吸引全国购房者和旅居者！